La medida se oficializó a través de un DNU, publicado en el Boletín Oficial. 

Tal como se había anunciado, este miércoles el Gobierno implementó una nueva norma  sobre hipotecas divisibles para inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios. Lo hizo a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024, publicado en el Boletín Oficial.

En los considerandos, se explica que la medida busca «impulsar y consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible en el tiempo» para «mejorar el acceso a la vivienda de muchas familias» y al mismo tiempo «ayudar a estabilizar sectores económicos, impulsar el empleo en la construcción y los sectores ligados a la misma».

Hipotecas divisibles: qué son y cómo funcionan

La medida implementada mediante el DNU establece nuevos tipos de hipotecas y facilita el acceso a créditos para quienes desean invertir en viviendas. Entre los principales cambios, se destacan:

• Hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios:  permite a cada comprador asumir su propia deuda individualmente cuando adquiere una unidad de un desarrollo inmobiliario. Esta modalidad aplica a proyectos sujetos a propiedad horizontal o subdivisiones, permitiendo que la deuda se divida de acuerdo con cada unidad o lote adquirido.
  
• Hipotecas sobre el derecho real de superficie: habilita el uso del derecho real de superficie como garantía hipotecaria. Esto significa que quienes posean un derecho a construir sobre un terreno ajeno podrán utilizar ese derecho como garantía, facilitando el financiamiento para proyectos habitacionales y de construcción.
  
• Registro de boletos de compraventa:  se podrán registrar boletos de compraventa de unidades futuras, como aquellos que aún no están construidos. Esta medida aporta seguridad jurídica a las preventas de unidades inmobiliarias, ya que el registro brindará publicidad y respaldo legal a estos contratos, protegiendo los derechos de los compradores.
  
• Seguro facultativo para proyectos en construcción: hace optativo el seguro para contratos de prehorizontalidad. Con esta disposición, quienes adquieran unidades en construcción pueden optar por contratar el seguro o no, lo que permite mayor flexibilidad y autonomía a las partes en cada contrato.

Requisitos para las hipotecas divisibles

En el artículo 2 del decreto, se establece que el acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:

• El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
• Se tendrá que contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto
• Debe haber conformidad de las partes para que  concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.
• Al dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá transferirse a los respectivos adquirentes, quienes asumirán el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional.